21.11.2023 | Ostokset

Hintaero uusien ja vanhojen asuntojen välillä kasvaa

Taantumasta huolimatta asuntojen hinnat ovat pitäneet vielä pintansa.

Teksti Petri Saraste, Mark Taylor
Kuvat Madara Lielpetere / Unsplash, 
Petri Saraste, Timo Huttunen

Asuntojen hinnat ovat Tallinnassa nousseet 13 vuodessa 211 prosenttia.

Viron asuntomarkkinoilla eletään epävarmuuden aikoja, jotka toisaalta kannustavat ostajia tekemään kauppoja laskeneiden myyntihintojen takia ja toisaalta myyjiä varautumaan pidentyneisiin myyntiaikoihin. Uusista asunnoista hyvillä alueilla on yhä vahvaa kysyntää. Esimerkiksi Kalasatamassa uusista huoneistoista pyydetään jopa 10 000 euron neliöhintoja.

Mika Sucksdorffilla on pitkä kokemus Viron asuntomarkkinoista.

Uusmaa -yhtiön hallituksen jäsen ja osakas Mika Sucksdorff on toiminut Viron asuntomarkkinoilla jo 17 vuotta. Hän sanoo, että asunto on yhä edelleenkin hyvä sijoitus, vaikka viime aikoina asuntokauppa on Suomen tapaan hidastunut merkittävästi. Koko Virossa myytiin elokuussa noin viidennes vähemmän asuntoja kuin edellisvuonna samaan aikaan. Myös pyyntihinnat ovat laskeneet.

Viime vuosiin asti hinnat ovat nousseet huimaa vauhtia. ”Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 2010 tähän päivään peräti 211 prosenttia.

Nyt tilanne Tallinnassa on se, että keskineliöhinta oli tämän vuoden elokuussa 2 804 euroa. Vuoden takaiseen nousua oli 1,3 prosenttia. Tartossa vastaava nousu vuodessa oli 11,4 prosenttia ja Pärnussa 3,1 prosenttia. Kun uudiskohteita vielä vuonna 2021 myytiin 4 140, niin viime vuonna se oli enää 1 250 asuntoa”, Sucksdorff luettelee.

Epävarmuutta Viron asuntomarkkinoille tuovat erityisesti korkojen nousu ja yleinen hintatason nousu. Molemmat asiat ovat laskeneet kuluttajien luottamusta omaan talouteensa. Suomalaiset sijoittajat ovat jo muutaman viime vuoden aikana myyneet Virossa sijoituksiaan.

Rakennuskustannukset ovat lähes kaksinkertaistuneet viimeisen viiden vuoden aikana. Myös rakennusyhtiöt ovat jäädyttäneet projekteja. Sen sijaan lainojen takaisinmaksussa ei Sucksdorffin mukaan ainakaan vielä ole ollut vaikeuksia.

”Tottakai korkojen noustessa moni asuntosijoittaja on tilanteessa, jossa hetkellisesti vuokra ei välttämättä kata laina- ja muita kuluja. Pitkällä tähtäimellä asunto tai kiinteistö on aina hyvä sijoitus, eikä rahoja kannata korkean inflaation aikana lepuuttaa pankkitilillä”, Mika Sucksdorff muistuttaa.

”Pankit myöntävät lainaa, mutta tutkivat entistä tarkemmin lainan takaisinmaksukyvyn. Korko on sidottu euriboriin ja marginaalit ovat yleisimmin noin 1,7 prosenttia. Asunnon hinnasta voi saada lainaa yleensä kaksi kolmasosaa asunnon arvosta ja asunto käy takuuksi 85 prosenttiin asti.

”Palkat ovat nousseet, mutta eivät yhtä nopeasti kuin asuntojen hinnat. Voidaan sanoa, että virolaisen pitää tehdä noin 1,8 kuukautta töitä yhden neliön ostamiseksi”, Sucksdorff toteaa.

Rakentaminen on hidastunut rakennuskustannusten ja korkojen nousun myötä. Suunnitteluvaiheesta valmiiseen kestää nyt myös kauemmin.

Vanhojen ja uusien asuntojen hinnoissa suuri ero

Vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet uusien asuntojen hintojen mukana, mutta viimeisen vuoden aikana hintaero on kasvanut, ja on nyt paikoin jopa 40 prosenttia. Noin 33 prosenttia uudiskohteista myydään yrityksille. Asuntoja ostetaan silti huomattavasti enemmän kuin esimerkiksi kesämökkejä. Vuokramarkkinoilla on tapahtunut hiljenemistä. Vielä syksyn alussa opiskelijat piristivät tilannetta.

Tallinnassa suomalaisten ostamat asunnot ovat pääosin sijoitusasuntoja.

Uusi ei ole aina asumiskustannuksiltaan edullisempi

Kiinteistövälittäjä Edit Nael, City Property Oü:stä on pääosin samoilla linjoilla Uusmaa Oü:n Mika Sucksdorfin kanssa. ”Jos katsoo tilastoja niin huomaa, että asuntojen ja kiinteistöjen hinnat nousevat aina 5–10 vuoden sisällä. Tällä hetkellä asuntomarkkinat ovat aika vakaat”, Nael toteaa. Hänen mukaansa vanhojen asuntojen suhteen kunto ja paikka ratkaisevat tietysti paljon. ”Täysin kunnostettu kohde voi jopa olla asumiskustannuksiltaan edullisempi kuin uusi. Rakennuskustannukset ovat jopa kaksi kertaa suuremmat kuin muutama vuosi sitten. Olemme tilanteessa, missä on halvempi ostaa 3–5 vuotta sitten rakennettu talo kuin uusi”, hän muistuttaa.

Nael lisää vielä, että tällä hetkellä on halvempaa ostaa valmis talo kuin rakentaa itse.

Suomalaisten ostamat asunnot ovat lähestulkoon kaikki sijoitusasuntoja. Eikä niitä ole ryhdytty myymään aikaisempaa enemmän, vaikka vuokratulot ovat laskeneet korkojen ja muiden kustannusten noustua.

Neuvoja asuntoa ostavalle

Sijainti ratkaisee, sillä asunto on jälkeenpäin myös helpompi vuokrata tai myydä.
Vihreä siirtymä on yhä tärkeämpää muistaa. Siksi myös lyhyet kulkuyhteydet on hyvä ottaa huomioon, kun parkkipaikkoja on yhä vähemmän ja pyöräteitä ja puistoja yhä enemmän.
Asuntokaupat tehdään aina notaarilla.
Kun kauppakirjat on molemmin puolin allekirjoitettu, lähettää notaari tiedot kiinteistörekisteriin.
On myös syytä tarkistaa, että kerrostalo on jaettu asunnoiksi, jotta asunto voidaan viedä kiinteistörekisteriin. Jos näin ei ole menetelty, ei pankki yleensä myönnä ostajalle lainaa.
Putkiremonteista ja homevaurioista ei yleensä pidetä yhtä tarkkaa kirjaa kuin Suomessa.
Ikkunoiden kunto ja huoneiston ilmastointi kannattaa aina tarkistaa.

Mitä asunnon vuokraajan tulee tietää?

Vuokramarkkinoilla on viime aikoina ollut hiljaisempaa. Eri maissa vuokraajilla ja vuokralaisilla on hyvinkin erilaisia sääntöjä ja käytäntöjä. Ikävä kyllä vuokramarkkinoilla on myös liikkeellä epärehellisiä yrittäjiä ja jopa huijareita, joten tarkkana pitää olla. Liisa Kurm on 1Partner Kinnisvaran asunnonvälittäjä. Hänellä on monivuotinen kokemus myös Viron vuokra-asuntomarkkinoista.

Tässä on muutamia ohjeita Liisa Kurmilta vuokra-asuntoa etsiville:

Muuta aluksi Airbnb asuntoon viikoksi tai pariksi. Aloita vuokra-asunnon etsiminen mieluummin itse tilanteeseen ja ympäristöön tutustuen. Asuinpaikka ei ehkä ole mieleinen tai se sijaitsee kaukana tulevasta työpaikastasi.
Parhaat paikat etsiä vuokra-asuntoa ovat kaksi suurinta välityssivustoa eli kv.ee ja city24.ee. Niistä löytyvät parhaiten pienimmät ja edullisimmat yhden makuuhuoneen käsittävät asunnot, joiden vuokrat ovat tyypillisimmillään 250–500 euroa kuukaudessa.
Virossa on tapana maksaa välittäjälle yhden kuukauden vuokra, yhden kuukauden vuokra vakuutena vuokranantajalle sekä tietenkin varsinainen vuokra. Jotkut vuokranantajat vaativat kuitenkin jopa neljän tai viiden kuukauden vuokraennakkoa, mutta tämä on harvinaista.
Virossa yhtiövastikkeesta käytetään yleisnimitystä ”kommunaalkulud”, jotka ovat tavallisesti kesällä pienemmät kuin talvikuukausina. Yhden makuuhuoneen asunnossa ne vaihtelevat keskimäärin 100 ja 150 euron välillä kuukaudessa. Paljon riippuu myös siitä, kuinka energiatehokas asunto on.
Vuokranantajalla on myös oikeus periä kiinteistön korjauksista syntyneitä laskuja vuokralaiselta.
Välittäjän käyttämisellä on monta hyvää perustetta. Tällöin monet oikeudelliset asiat tulevat heti selviksi. Esimerkiksi se, kuka asunnon oikea omistaja on, ja onko sen vuokraaminen laillista. Huoneiston kunto todetaan ja hyväksytään yhteisesti ja useimmiten asunto myös valokuvataan. Näin myös vuokratakuu saadaan varmemmin takaisin.
Vuokraajan kannattaa myös vaatia osoitteen rekisteröintiä nimiinsä asunnon vuokraajalta, sillä ilman osoitetta vuokraaja ei voi saada virolaista ID-korttia. Tämä on myös vuokraajan laillinen oikeus.
Vuokrasta tinkimisen sijaan asunnon vuokraajan kannattaa tarjota mieluummin suurempaa, useamman kuukauden vuokraennakkoa. Samasta asunnosta voi hyvinkin kilpailla useita kymmeniä kiinnostuneita.