20.1.2022 | Ostokset

Asunto, talo tai huvila Virosta?

Teksti Timo Huttunen 
Kuvat timo huttunen, Center Kinnisvara, Andrei Chertkov

Virossa on rakennusbuumi. Rakennuskustannusten nopea kasvu on nostanut asuntojen hintoja.

Monella suomalaisella on varmasti käynyt mielessään asunnon tai huvilan hankinta naapurimaasta. Viron kaupungeista voi löytää unelmien kakkosasunnon, omakotitalon tai maalta kesähuvilan. Tällä hetkellä myös asunnon vuokraaminen on Virossa helppoa.

Tähän asti asunto tai kiinteistö Virossa on ollut hyvä sijoituskohde. Niiden hinnat ovat nousseet koko Viron uuden itsenäisyyden ajan, lukuun ottamatta lamavuotta 2009.

”Tällä hetkellä suomalaiset myyvät sijoitusasuntojaan. Suomessa on koettu lama-aikoja ja suomalaiset tietävät, että hinnat voivat myös laskea. Eräs pankinjohtaja sanoi, että yli 80 prosentilla virolaistallettajista on ennen seuraavaa palkkapäivää tilillään alle 300 euroa. Jos korot nousevat ja inflaatio kasvaa, on odotettavissa, että monen tulot eivät enää riitäkään. Tämä aiheuttaa sen, että myyntiin tulee samaan aikaan paljon asuntoja. Kysynnän ja tarjonnan lakien mukaan tämä tulee tarkoittamaan hintojen nopeaa laskua”, sanoo Christian Ayrer, joka on vuosia Virossa toiminut suomalainen kiinteistönvälittäjä. Hän on myös toinen Center Kinnisvara -yhtiön omistajista.

Kalleimmissa myynnissä olevissa huoneistoissa on merinäköala.

Tästä Tallinnan keskustassa sijaitsevasta talosta saa 48 neliön kaksion hintaan 148 000 euroa.

Asuntojen hinnoissa ennätysnousu

Viron tilastokeskuksen mukaan huoneistojen hinnat nousivat 16,6 ja talojen hinnat 19,5 prosenttia vuoden 2021 kolmanneksella vuosineljänneksellä verrattuna vuoteen 2020.

Hintojen nousu on suuri, mutta ei aivan poikkeuksellinen. Vuonna 2014 asuntojen hinnat nousivat 13,8 prosenttia, vuonna 2015 nousu oli 11,5 ja vuonna 2016 hinnat nousivat 10,1 prosenttia.

Harjumaalla, jossa myös Tallinna sijaitsee, oli uuden asunnon keskimääräinen neliöhinta marraskuussa 2021 noin 4 400 euroa. Vuotta aiemmin oli neliöhinta yli tuhat euroa halvempi.

Harjumaalla tehdään eniten kiinteistö- ja asuntokauppoja Virossa.

Vanhan ja uuden huoneiston hintaero on suuri

Kun hyvällä paikalla Tallinnassa oleva jälkimarkkinoille tuleva asunto maksaa 85 000 euroa, on uuden vastaavan asunnon hinta jopa 140 000 euroa. Uuteen asuntoon pitää vielä ostaa erikseen autopaikka, kellari- tai vinttitila sekä keittiökaapit ja -koneet, usein myös kylpyhuoneen sisustus. Tällöin hinta onkin jo 170 000 euroa.

Viron suurin kiinteistövälitystoimisto Pindi Kinnisvara kertoi, että viime vuoden marraskuussa oli 17 suurimman Viron kaupungin asuinhuoneistojen keskimääräinen neliöhinta 1 859 euroa. Kyse on toteutuneista kaupoista ja mukana ovat niin uudet kuin vanhatkin asunnot. Vertailun vuoksi kesällä 2009 maksoi asuinhuoneisto keskimäärin 624 euroa neliömetriltä.

Palkkojen kasvu ei pysy perässä

Joulukuun lopulla Viron pankki arvioi maan talouskasvun suuruudeksi vuonna 2021 kahdeksan prosenttia. Viron tilastokeskuksen mukaan keskimääräinen bruttokuukausipalkka oli vuoden 2021 kolmannella vuosineljänneksellä 1 553 euroa. Samaan aikaan vuonna 2020 se oli 1 441 euroa. Palkat nousivat 7,8 prosenttia. Asuntojen hinnat nousivat siis huimasti enemmän kuin palkat.

Kesäpaikkojen myynti kasvoi viime vuonna noin 30 prosenttia.

Kesämökit ja omakotitalot ovat suosittuja

Korona-aika näkyy myös hinnoissa sekä kauppojen määrässä. Elokuussa 2021 oli omakotitalojen keskimääräinen myyntihinta Virossa 140 000 euroa ja kesäpaikkojen 65 000 euroa. Viime vuoden kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana talojen hinnat kasvoivat 18,8 ja kesäpaikkojen hinnat peräti 30,5 prosenttia. Talojen ja kesähuviloiden kauppojen määrä kasvoi viime vuoden kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana noin 30 prosenttia.

”Viron mediassa on puhuttu jopa asuntopulasta. Oikeasti sitä ei ole. Kyse on ylikuumentuneista markkinoista. Alkuaan arvoalueilla tapahtunut hinnannousu on siirtynyt koko maahan. Korona-aikana on esimerkiksi joidenkin maatalojen hinnat nousseet 10 000 eurosta 60 000 euroon, koska Tallinnan hintataso on karannut tavallisten palkansaajien käsistä. Ainoa mahdollisuus on ostaa talo kauempaa”, Christian Ayrer kertoo.

Rakennuskustannukset nostavat hintoja

Virolaismediassa on kerrottu, että hintojen nousun ovat aiheuttaneet eläkejärjestelmän alasajo, jonka seurauksena monet saivat eläkesäästönsä itselleen sekä virolaisten it-miljonäärien tekemät asuntokaupat.

Ayrer on eri mieltä. ”Palautettu eläkesumma oli keskimäärin alle 10 000 euroa. Ei sillä paljon asuntoja ostella. Muutama miljonääri ei myöskään pysty vaikuttamaan koko maan asuntomarkkinoihin. Mutta rakennusmateriaalien ja -kustannusten jyrkkä kasvu ovat kyllä nostaneet hintoja”, Ayrer toteaa.

”Vapaassa markkinataloudessa hinnat nousevat ja laskevat. Matalien korkojen vuoksi aika lamasta seuraavaan lamaan on nyt pidentynyt, mutta se tulee vääjäämättömästi joskus”, jatkaa Ayrer.

Vuokra-asunto on vaihtoehto

Asunnon voi myös vuokrata. ”Korona-ajan alussa vuokrien hinnat laskivat jopa 40 prosenttia, koska paljon lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja asuntoja tuli markkinoille. Nyt hinnat ovat palautuneet lähes samalle tasolle kuin aiemmin. Markkinat määrittävät vuokrahinnat tarkkaan. Tallinnassa hinta on 11–20 euroa neliömetriltä riippuen asunnon sijainnista ja kunnosta”, Christian Ayrer kertoo.